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楼市低迷暗藏莫大商机

来源:  作者:  时间:2010-08-08 17:15  浏览: 次  字体:[][][]
即使在地产寒冬,依然不乏有地产巨头拿地。合生创展12月初以8.59亿人民币购入北京朝阳区1幅商业用地;而大连万达自10月以来,斥资50亿元连续出手抄底圈地。具有国企背景的保利地产、中粮地产、金融街等上市房企,也表现出强劲的资金实力。而一些去年扩张快速

旺彩登陆 www.hb17.org 即使在地产寒冬,依然不乏有地产巨头拿地。合生创展12月初以8.59亿人民币购入北京朝阳区1幅商业用地;而大连万达自10月以来,斥资50亿元连续出手抄底圈地。具有国企背景的保利地产、中粮地产、金融街等上市房企,也表现出强劲的资金实力。而一些去年扩张快速的民营地产巨头,却没有多大的表现。地产人士陈真诚表示,大型地产公司拿地,实际上说明大公司在开始利用资金、人脉资源等优势血拼市场,逼迫和压缩中小地产公司的未来发展空间。

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逆市圈地 寒冬暗藏莫大商机

今年以来,在土地市场总体呈现萧索的气氛下,合生创展、大连万达在这个寒冷的冬天似乎嗅到了莫大的商机;而保利地产、中粮地产、北京住总、金融街等具有央企或大型国企表现出强烈的拿地欲望。另外,一些外资企业也对内地土地市场青睐有加;而包括大摩、百仕通、RZP、凯德置地等诸多外资,都在寻求借房地产市场震荡之机收购一些项目。

合生创展12月2日晚公告称,公司刚以8.59亿人民币购入北京朝阳区1幅商业用地,楼面地价约6167元,该幅地块可新增建设用地面积为47284.8平方米。这距离合生创展上一次大规模拿地,已有数月之遥———今年4月2日,合生曾以17.4亿元购入北京通州永顺镇乔庄村一地块。

商业地产巨鳄大连万达集团,在过去的一个月多里投入了50亿元抄底土地市?。?0月27日,万达与成都市金牛区签订“金牛万达广场”项目,预计项目总投资80亿元,前期到款近20亿元;10月28日,万达以18.8亿元的价格摘得唐山市300亩的核心地块,预计总投资80亿元;11月19日,万达以9.9亿元将上海市2008年度最大的一块综合性经营用地收入囊中。

此外,保利地产今年9月在上海宝山耗资13亿元拿下40余万平方米土地,8月和10月则在重庆以2.82亿元拿下了九龙坡区和沙坪坝区总计近39万平方米土地。事实上,保利地产是近年来一直在加速拿地的大型房企。资料显示,今年上半年拿地203万平方米,月均33.83万平方米,今年三季度拿地170.49万平方米,月均56.83万平方米。

万科12月9日在公布11月份的销售业绩时表示,当月新增加了西安新地城项目,万科拥有该项目51%的权益,需支付交易价款1.88亿元。另据万科的第三季报显示,新增项目10个,按万科权益计算的建筑面积合计约183.4万平方米,平均土地成本约1930元/平方米。而1-9月份,公司共新增项目27个,项目规划建筑面积总计约660.6万平方米,按万科权益计算的建筑面积合计约502.1万平方米,平均土地成本约2074元/平方米,远低于去年的拿地价格。

与保利地产热衷的竞拍拿地不同,万科今年的拿地方式有了些许转变,用并购以降低拿地成本。如在第三季度新增加的项目中,上海赵巷晶园、杭州金色家园 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)、大连魅力之城、青岛四季花城 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)等四个项目拥有55%的权利,重庆的宝圣项目只拥有51%的权益,并购或合作占了一半左右。

另外,一些外资企业也对内地土地市场青睐有加。根据报道,新世界 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)中国地产将斥资110亿元用于北京崇外6号地的改造。资料显示,崇外6号地占地面积49.88公顷,建成后总建筑面积约140万平方米,其中地下60万平方米,地上80万平方米。恒基兆业李兆基近日就表示,将向内地城市增加土地储备,并主要发展低密度住宅为主。另外,包括大摩、百仕通、RZP、凯德置地等诸多外资,都在寻求借房地产市场震荡之机收购一些项目。

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压力当前 政府推地价格便宜

大型房地产企业“攻城略地”,源于可供购买的土地的源源不断。由于房地产市场萎靡,地方政府推地的压力却显得异常大,因此,相对较便宜的地价是刺激大开发商入市抄底的重要原因。

而今年,京沪穗的住宅用地供应均无法达到原拟定计划。

12月2日,广州进行了今年最重要的一次土地拍卖。当天共出让8幅住宅用地,一幅工业用地,总用地面积达到49.7万平方米左右,约占今年广州土地供应计划1.8平方公里的28%,规划总建筑面积高达96万平方米,是今年以来广州最大规模的一次土地出让。不过结果依然未能带给人惊喜:8幅住宅用地中一幅无人问津,其余7幅均以底价成交。

据保利地产代理市场部的数据显示,2008年广州土地出让宗数、总用地面积、规划总建筑面积同比均有所下滑,上半年供地仅完成计划的15%.有业内人士表示,按照目前的土地市场情况,全年2.5平方公里的任务已几乎不可能完成。

北京的土地出让的情况也相仿。据了解,北京今年上半年土地价格比较高的时候政府推出的土地不多,而为了完成今年的供地任务,北京4季度将有40宗土地推出,总供应面积达590多万平方米。在土地供大于求的情况下,不少地块只能是以底价成交。合生创展的朝阳区西大望路21号新天嘉园南区的土地,就是在无竞争对手的情况下,以底价85917.96万元投得,楼面地价约6167元/平方米。而据北京市土地整理和储备中心的公示信息统计,1-10月份,住宅楼面均价仅为3955元/平方米,11月住宅楼面均价仅为2488元/平方米。

分析师付琦也断言:“今年上海住宅用地供应无法达到原拟定计划。”据统计,今年上海推出的宅地面积约200万平方米,仅完成今年的住宅用地推地指标的20%-25%.且流标率高达20%,此外,底价成交地块也接近60%.11月下旬,今年上海第35号土地公告推出的3幅住宅用地开标,其中位于金山的2幅地块提前流标,另一幅嘉定区江桥镇黄家花园路东侧、金沙江西路南侧商住地块,则被惟一参与的竞买者万达集团以9.92亿元的底价收入囊中,楼面价仅约2400元/平方米。

“政府推地压力大,地价相对较便宜是刺激大开发商入市抄底的重要原因。”广州寒桐投资顾问公司总经理韩世同在接受采访时表示。资金实力强、融资渠道多的大型房企频频出手拿地,肯定是看中价格上的优势,或者他们认为这些地块性价比较高。在一些内地城市,品牌企业有绝对优势,中小企业在土地市场对他们形成不了竞争,同时也便于变相拿地的操作。而广州目前推出的不少地块位置比较偏远,也没有出现比较超值的地块,因而缺乏大开发商的参与。

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